ローン残債のある不動産は売却できる？抵当権の扱いや注意点を解説

住宅ローンを借りて不動産を購入したものの、何らかの事情で、その不動産を売却しなければならない状況になる可能性があります。
住宅ローンを借りたものの、ローン残債がある状態での売却は可能なのか、疑問に思う方も多いでしょう。
今回は、不動産に設定されている抵当権とは何か、ローン残債がある不動産の売却方法や売却の注意点について解説します。

ローン残債がある不動産の抵当権とは

住宅ローンを組んで不動産を購入すると、その不動産に抵当権が設定されます。
抵当権とは、該当の不動産を担保に入れて組んだ債務の返済が滞ったときに、金融機関がその不動産を差し押さえて競売にかけられる権利のことです。
ローン残債がある間は不動産に抵当権が設定されており、抹消するまで自由な売却はおこなえません。

抵当権を抹消するには

抵当権を抹消するためには、ローン残債を完済して、手続きをおこなう必要があります。
月ごとの返済で完済する以外にも、一気に繰り上げ返済でローン残債を完済することが可能です。
完済時に金融機関から受け取る書類や住民票のコピーなど、必要な書類を法務局に提出して抵当権抹消登記をおこなうと、抵当権を抹消できます。
抵当権抹消登記には、不動産1つにつき1,000円の登録免許税が必要です。
土地と建物があるときは、不動産が2つとして扱われるため、2,000円の登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記自体はいつまででもおこなえますが、金融機関から受け取る書類には有効期限があるため、完済後は速やかな手続きが望ましいです。

不動産売却にはローン完済が重要

不動産を売却するためには、ローン残債を完済して抵当権を抹消することが大切です。
ローンを完済していれば、該当の不動産は自由に売却できます。
住宅ローンを完済していないと抵当権が抹消できず、抵当権が残ったままの不動産はそのまま売却できません。
抵当権が抹消されていない不動産は、本当はすでにローンを完済できていたとしても、外部からは「債務が残っている」と見なされます。
そのため、買主が住宅ローンを組もうとしても、金融機関は抵当権が残っている不動産に融資をおこなわないのです。
また、抵当権を設定している債権者が債権を主張してくる可能性もあるため、買主としては抵当権が残っている不動産を購入したくありません。
このような事情から、自由に不動産を売却するためには、ローン残債を完済して抵当権を抹消することが大切です。

ローン残債がある不動産を売却する方法

住宅ローンの返済が済んでおらず、ローン残債がある不動産は、完済まで売却できないのが原則です。
一方で、事情によっては、そのような不動産でも売却しなければならなくなることもあります。
ローン残債がある不動産でも、条件に合った方法を選択すれば、売却することが可能です。
基本的には、残っている住宅ローンを完済する方法をとる必要があるでしょう。

アンダーローンの不動産を売却する方法

不動産の売却価格に対して、ローン残債が下回る状態をアンダーローンと呼びます。
アンダーローンのときは、不動産の売却時に、ローン残債を一括返済する方法で売却が可能です。
売却時に住宅ローンを一括返済すれば、そのタイミングでの抵当権抹消登記が可能になります。
不動産の査定を受けて売却予定額を確認し、アンダーローンであればそのまま売却して、住宅ローンを完済したうえで抵当権を抹消するのです。

オーバーローンの不動産を売却する方法

不動産の売却予定額よりもローン残債のほうが高い状態は、オーバーローンと呼ばれます。
オーバーローンの状態では、不動産の売却時における売却代金での一括返済ができません。
ただし、オーバーローンでも不動産を売却する方法がないわけではなく、自己資金を投入すれば売却できる可能性があります。
すなわち、不動産を売却した代金でも返済しきれない分を、自己資金から補って一括返済する方法です。
ただし、売却代金とローン残債の差額を自己資金で補うためには、相応の貯蓄が必要になります。
貯蓄がなければオーバーローンの状態では売却が難しいほか、返済が可能な状態でも、一時的に資金繰りに困る可能性がある点に注意しましょう。

リースバックによる売却

ローン残債がある不動産でも、リースバックを利用した不動産売却が可能なケースもあります。
リースバックとは、不動産を売却したあとに賃貸物件として借り、そのまま住み続ける方法です。
リースバックを利用すれば、新しい住宅を探して引っ越さなくても、不動産を売却できます。
基本的にリースバックを利用できるのは、通常の不動産売却と同様にアンダーローンのケースです。
オーバーローンの状態でリースバックを利用したいのであれば、自己資金から差額を充当する必要があります。
ただし、建物に大きな瑕疵があるときや既存不適格物件であるとき、市場価値が低い物件や共有持分については、リースバックを利用できないため注意しましょう。

ローン残債がある不動産を売却するときの注意点

ローン残債がある不動産でも売却できるケースはあるものの、売却においてはいくつかの注意点も存在します。
注意点を無視して売却を進めようとすると、売却代金などで損をする可能性もあるため、気を付けましょう。

築年数によって売却代金が変動する

ローン残債がある不動産を売却するときの注意点の1つは、不動産の築年数です。
不動産は、新築時点からの築年数によって、大きく価値が変動する財産になります。
築年数が経過するほど売却価格が下がるため、購入時の価格では売却できません。
そのため、ローン残債の金額と築年数によっては、アンダーローンではなく、オーバーローンになってしまう可能性があります。
ローン残債がある不動産を売却するのであれば、築年数による売却価格の変動についても気を付けておくことが大切です。

借り入れから返済までの期間で手数料が異なる

ローン残債がある不動産を売却するときの注意点は、一括返済にかかる手数料です。
住宅ローンを一括返済するときは、ローンそのものの金額に加えて、返済手数料が必要になります。
返済手数料の注意点として、金融機関によって設定されている金額が異なるうえ、借り入れから返済までの期間によって変動する可能性が挙げられるでしょう。
そのため、状況によっては、返済手数料が大きな負担になる可能性があります。
さらに、一括返済に必要な手続きについても、金融機関によって異なるのが注意点です。
2～3週間程度で金融機関に直接来店せずに手続きできるところもあれば、準備に1か月以上かかったり、来店が必要になったりするところもあります。
どのような手続きが必要なのか、手数料がいくらになりそうなのかについては、事前に金融機関に問い合わせる必要があるでしょう。

競売よりも任意売却を選択する

ローン残債がある不動産は、原則として住宅ローンを一括返済できなければ、売却できません。
しかし、売却できずに住宅ローンの返済が滞ってしまうと、不動産を差し押さえられて、競売にかけられる可能性が高いです。
競売の注意点は、不動産の所有者に売却の決定権がなく、売却価格も通常の不動産売却の相場より大幅に下がってしまう点にあります。
そのため、競売になる前に金融機関へ返済について相談し、許可を得て任意売却させてもらうようにしたほうが良いでしょう。
任意売却でも売却価格は下がりますが、競売ほどではなく、所有者主導で売却をおこなえます。

まとめ

ローン残債がある不動産は、金融機関が設定した抵当権を抹消するまで売却できません。
売却代金や自己資金によってローンを一括返済する見込みがあれば、ローン残債があっても売却できます。
ただし、一括返済には手数料がかかり、築年数によっては思った売却価格にならないなどの注意点もあるでしょう。