マイホームを買い替えるタイミングは？ローンの対処法やメリットも解説！

マイホームを買い替えたいと思ったときに悩みがちなのが、買い替えのタイミングです。
住宅ローンが残っている際は、どのように次の住まいを購入すれば良いか、自分の年収に見合った物件価格はいくらなのかなどの疑問が浮かぶことでしょう。
そこで今回は、マイホームを買い替えるタイミングで返済前のローンを処理する方法、買い替えるメリット、年収別の購入物件価格の目安を解説します。

マイホームを買い替えるタイミングでローンはどうすれば良い？

マイホームの買い替えを検討するなかで、まだ住宅ローンが残っているときには、そのローンをどう処理するかが重要なポイントとなります。
ローンの返済状況によっては、マイホームの買い替えをスムーズにおこなうための工夫が必要です。
ここでは、「売却先行」と「購入先行」の2つのケースに分けて、マイホームの買い替えのタイミングでローンを処理する方法を解説します。

売却先行のケース

売却先行とは、現在住んでいる家を先に売却して、残債を清算したあとに新しい物件を購入する方法です。
この方法のメリットは、現在の住宅ローンを完済しやすい点にあります。
売却による収益を残っているローンの返済に充て、その後に余った資金を新しい家の頭金にすることが可能です。
売却先行のケースでは、資金計画が明確になりやすく、負担を少なく抑えられるため、経済的なリスクを最小限にできます。
しかし、一時的に仮住まいをしなければならないことがあり、生活の不便を感じることもあります。
また、売却価格が予想よりも低く、ローンの残債を返済できないケースも考えられるため、あらかじめ不動産市場の動向を把握しておくことが大切です。

購入先行のケース

購入先行とは、新しい家を先に購入し、引っ越しを完了させたあとに現在の家を売却する方法です。
いまの家に住宅ローンが残っていても、金融機関の審査に通過すれば、ダブルローンを組んで新居を購入できます。
その後、ダブルローンの状態で旧居の売却をおこない、その売却代金で既存の住宅ローンを完済する流れです。
もし、売却代金で既存の住宅ローンを完済できないときには、手持ち資金で補う必要があります。
また、ダブルローンでは、旧居の売却が思うように進まないと、返済が二重にのしかかってくる点も押さえておくことが大切です。
一方、購入先行でマイホームを買い替えるときには、つなぎ融資の利用も可能です。
つなぎ融資とは、新居の残代金を支払うために借り入れる一時的な融資で、旧居の売却代金で完済する仕組みとなっています。
ただし、いずれの方法にしても、旧居が売却できなければ、返済負担が重くなってしまう点に注意が必要です。
買い逃したくない物件があるケースや、資金に余裕があるときは購入先行を選択するのもひとつの方法ですが、慎重に検討することをおすすめします。

マイホームを買い替えるメリット

マイホームの買い替えには、いくつかのメリットがあります。
ライフスタイルの変化や将来的な資産価値を見据えた選択ができるため、自分たちにとっての最適な買い替えのタイミングを逃さないようにしましょう。
ここでは、マイホームを買い替えるメリットを解説します。

メリット①ライフスタイルの変化に対応できる

結婚や子どもの誕生、転職など、ライフスタイルは常に変化します。
これらの変化に合わせて住まいを買い替えると、より快適な生活環境を手に入れることが可能です。
たとえば、子どもが小学校に上がるタイミングで買い替えを検討すれば、子どもに部屋を与えたり、希望する小学校に通わせられたりといったメリットがあります。
また、転職のタイミングでマイホームを買い替えると、より通勤の利便性の高い立地にある物件を選択可能です。
ライフスタイルが変化するタイミングでのマイホームの買い替えは、自分たちの生活の質をさらに高めるのに効果的です。

メリット②資産価値の向上が期待できる

住宅の資産価値は、築年数が経つにつれて減少していく傾向があります。
築年数の古い家は、設備や構造が老朽化し、メンテナンスコストが増加することも珍しくありません。
しかし、マイホームを買い替えると、最新の建築技術で建てられており、かつ新しい設備が導入された資産価値の高い家を手に入れられます。
また、旧居を売却して立地条件の良い家へと買い替えれば、将来的な売却時に有利に働く可能性が高く、資産運用としての視点でもメリットがあります。

メリット③抵当権が残っていても売却できる

原則として、抵当権が設定されている家を売却するには、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。
しかし、抵当権が残っていてもいまの家を売却できる点は、買い替えるひとつのメリットともいえます。
具体的には、前述のように、いまの家の売却金額でローンを完済する、ダブルローンを利用するなどの方法が挙げられます。
ただし、マイホームの買い替えを成功させるには、旧居の売却と新居の購入をなるべく同じタイミングでおこなうことにかかっているといっても、過言ではありません。
そのため、旧居の売却と新居の購入を総合的にサポートしてくれる不動産会社に相談し、綿密な販売戦略とスケジュール管理を立ててもらうことをおすすめします。

年収によって異なる最適なマイホームの買い替えタイミング

マイホームを買い替えるタイミングを判断する際には、年収がひとつの基準になります。
これは、年収によって、無理なく購入できる物件価格が異なるためです。
ここでは、購入できる物件価格の目安を年収別に解説します。

年収400万円～500万円

年収400万円～500万円だと、一般的には2,600万円～3,300万円ほどの融資を受けることが可能です。
一般的に、住宅ローンの年間返済額の目安は年収の25％以内といわれているので、上記の範囲内の物件を探せば、無理なくマイホームを買い替えられます。
ただし、たとえ同じ年収であったとしても、家族構成やライフスタイルなどによって必要な支出は異なります。
そのため、自分たちにとって無理なく返済できる金額はどのくらいなのかを試算したうえで、検討することがおすすめです。

年収600万円～800万円

年収600万円～800万円の方は、借入可能額が4,000万円～4,700万円程度となり、比較的ゆとりのある予算設定が可能です。
この年収帯では物件選びの幅も広がり、より良い立地や設備の整った物件を選べます。
しかし、予算オーバーを避けるためには返済シミュレーションをしっかりとおこない、月々の返済負担が無理のない範囲に収まるよう調整することが大切です。

年収1,000万円

年収が1,000万円の方の借入可能額は5,000万円～6,000万円程度となり、幅広い物件から買い替え先を選べます。
利便性や設備面でも妥協せず、理想の住まいを選びやすい点がメリットです。
しかし、年収が高いからといって、過度に高額な物件を選ばないように注意しましょう。
たとえば、日本政策金融公庫の調査によると、子どもひとりあたりに必要な教育費は、幼稚園から高校までで約520万円～1,770万円、大学入学から卒業までで約450万円～820万円です。
子どもの人数が増えるほど、教育費もそれだけのしかかってくることになります。
そのため、マイホームを買い替える際は、旧居の残債や新居の物件価格だけでなく、今後のライフプランにどのくらいの費用が必要か、お金を支払うタイミングはいつかを意識することも重要です。

まとめ

売却先行は、いまの住まいの売却金額でローンを完済して新居を買うこと、購入先行は、新居を購入してから旧居を売却してローンを完済することが特徴です。
マイホームを買い替えるメリットとしては、「ライフスタイルに合った家に住める」「資産価値を高められる」などが挙げられます。
また、年収によって購入できる物件価格の目安は異なるので、満足のいく新しい暮らしを手に入れるには、買い替えのタイミングを見極めることが大切です。