空き家のリフォームやリノベーションは必要？メリット・デメリットをご紹介

現在誰も住んでいない空き家を売却する前に、リフォームやリノベーションを実施する選択肢があります。
空き家のリフォームやリノベーションには、いくつかのメリットがありますが、同時にデメリットもあるため注意が必要です。
今回は、空き家のリフォームやリノベーションをおこなうメリットとデメリット、工事費用や節税効果についてご紹介します。

空き家のリフォームやリノベーションのメリットとデメリット

誰も住まなくなった空き家は、売却や賃貸経営、店舗としての活用などで利用できます。
そのときに検討されるのが、活用前のリフォームやリノベーションです。
リフォームとは不具合の修繕、リノベーションは付加価値の付与のための工事ですが、こういった工事にはメリットもあればデメリットもあります。
そのため、空き家のリフォームやリノベーションを実施する前に、メリットとデメリットをそれぞれ押さえておくことが大切です。

空き家のリフォームやリノベーションのメリット

空き家にリフォームやリノベーションなどの工事を施すメリットは、買い手や借り手がつきやすくなることです。
相続などによって取得した空き家は建物自体が古く、設備が劣化しているままでは売却や賃貸物件経営が難しい傾向にあります。
そこで、事前にリフォームやリノベーションによって手を加えておけば、買い手や借り手に魅力的に感じてもらえる可能性が高まるでしょう。
さらに、建物のメンテナンスをおこなうことになるため、それ以上の劣化や倒壊のリスクを軽減できます。

空き家のリフォームやリノベーションのデメリット

空き家のリフォームやリノベーションを実施するデメリットは、工事に多額の費用がかかることです。
築年数が古い空き家であれば、より修繕しなければならない部分が多く、工事費用がかさみます。
さらに、リフォームやリノベーションにかかった費用は、売却や賃貸物件の経営で回収できるとは限りません。
建物だけがきれいになっても、立地が悪く交通の利便性などに難があると、買い手や借り手は現れにくいです。
また、費用を売却価格に含めると割高な印象を持たれやすく、売却が難しくなる原因になります。
リフォームやリノベーションは、どのような住宅のどの部分にも適用できるわけではなく、工事できない部分が存在する可能性もあります。
一戸建ての空き家であれば比較的自由度が高いですが、空き家になっているのがマンションだと、自由度が下がるため注意しましょう。

空き家のリフォームやリノベーションにかかる費用

空き家をリフォームやリノベーションによって改修しようとすると、多額の費用がかかります。
この費用は、どこからどこまでの工事をおこなうかによっても変動するため、予算をしっかり決めておきましょう。

一部のリフォームやリノベーションにかかる費用

空き家の一部分だけをリフォーム、またはリノベーションするのであれば、全体に工事を施すほどの費用はかかりません。
しかし、工事の種類が増えるほど費用がかかるため、予算を決めたうえで優先順位を決める必要があります。
壁紙交換では1㎡あたり800～1,500円、フローリングの床材張り替えでは1畳あたり3～6万円ほどかかります。
トイレの工事では15～50万円、ユニットバスの交換には50～150万円、在来の浴室からユニットバスへの交換には65～150万円が必要です。
洗面所の工事には10～50万円、キッチンの工事には50～150万円と、水回りの工事には高額な費用がかかります。
外壁全体を塗装し直すのであれば60～300万円、屋根の葺き替えには15～260万円と、外装は費用に開きがあるのが特徴です。
耐震補強をおこなうのであれば25～150万円、断熱材を壁に入れるのであれば1㎡あたり4,000～3万円、二重窓を設置するのであれば1か所あたり8～15万円かかります。
シロアリ対策は予防であれば1㎡あたり1,150～3,000円、すでに発生しているのであれば駆除や劣化部分の補強などに25～100万円以上かかるでしょう。
こうしたリフォームやリノベーションは、範囲だけでなく使用する建材や設備のグレードによっても工事費用が変化します。

フルリフォームやフルリノベーションの費用

住宅全体を丸ごとリフォームやリノベーションするフルリフォーム・フルリノベーションでは、部分的な工事よりも高額な費用がかかります。
空き家が一戸建ててであれば、500～2,000万円ほどの費用がかかるでしょう。
マンションであれば250～1,000万円と、一戸建てよりは安くなる可能性があります。
建物の築年数や実際の老朽化の具合によっても、必要な費用が異なる点に注意が必要です。
建物の壁などを取り払い、構造躯体のみ残しておこなうスケルトン工事では、より高額な費用がかかります。

空き家のリフォームやリノベーションで節税できる可能性がある

空き家に対してリフォームやリノベーションを実施すると、税金を節税できる可能性があります。
どのような工事でも節税になるわけではなく、基本的には耐震改修や省エネリフォームなど、空き家の性能を向上させる工事が必要です。
また、節税のための制度を利用するためには、確定申告が必要になります。

所得税の節税

住宅をリフォームして耐震性能や省エネ性能を向上させると、給与所得などにかかる所得税を節税できる可能性があります。
所得税の節税に利用できるのは「ローン型減税」「住宅ローン減税」「投資型減税」の3種類です。
ローン型減税は、返済期間が5年以上のリフォームローンを利用したときに適用できる制度になります。
住宅ローン減税は、返済期間10年以上の住宅ローンをリフォーム用のローンとして利用したときに適用できる制度です。
投資型減税は、自己投資のみでリフォームをおこなったときや、返済期間が5年未満のローンを利用してリフォームをおこなったときに適用できます。
これらの制度では、ローンの残高に応じて、一定の金額までを年間の所得税から差し引けるようになっているのです。
住宅の種類や工事の内容など、細かい条件によって適用要件が異なります。

固定資産税の節税

空き家の耐震工事や省エネリフォームなどを実施すると、空き家に対してかかる固定資産税を節税できる可能性があります。
固定資産税は、空き家に対してどのようなリフォームやリノベーションを実施したのかによって、減額される金額が異なるのが特徴です。
工事を完了してから、3か月以内に空き家が所在する市区町村に申告すると、1年分の固定資産税が減額されます。
減額期間中に空き家を売却できれば、余計な出費を抑えて空き家を手放せるでしょう。
空き家の耐震性能を向上させるためのリフォームやリノベーションでは、固定資産税を2分の1にまで減額できます。
バリアフリーリフォームや省エネリフォームでは、固定資産税を3分の1軽減可能です。
空き家を長期優良住宅にするためのリフォームやリノベーションでは、固定資産税を3分の2軽減できます。
空き家の性能を向上させればさせるほど、支払わなければならない固定資産税の金額を抑えやすいです。
どのような工事が制度の対象になるかは、向上させる住宅性能によって異なります。

まとめ

空き家にリフォームやリノベーションをおこなうと、買い手や借り手がつきやすくなりますが、かかった費用を回収できるとは限りません。
どこまでの部分を工事するかによってかかる費用は異なり、工事が大規模になるほど高額になります。
リフォームやリノベーションによって空き家の性能を向上させると、税金を節税できる可能性があります。