賃貸物件の契約期間について！2年の理由や更新・途中解約も解説

賃貸物件を借りるために賃貸借契約を結ぶ場合、契約期間が2年に設定されているケースが多く見られます。
賃貸物件への引っ越しを検討している方のなかには、2年契約が多い理由や契約更新手続きの方法など、疑問に思うこともあるでしょう。
今回は、賃貸借契約の契約期間が2年に設定されるケースが多い理由を、更新方法および途中解約の手続き方法と併せて解説します。

賃貸借契約の契約期間が2年の理由

賃貸借契約の契約期間は2年のイメージが強いですが、実は「普通借家契約」と「定期借家契約」で設定可能な契約期間が異なります。
ここでは、「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いに触れ、そのうえで「2年とされる理由」を解説します。

普通借家契約とは

普通借家契約とは、契約期間が1年以上の賃貸借契約を指します。
しかし、普通借家契約は契約期間を2年に設定しているケースが多く、1年または3年に設定された賃貸物件は数が少ないです。
契約更新の判断は、基本的に賃貸物件の借主に委ねられており、契約期間の満了後も住み続けたい場合は契約更新できます。
なお、貸主が契約更新を拒否するためには、正当な事由が必要です。

定期借家契約とは

定期借家契約は、最低限の契約期間が定められておらず、貸主の都合で契約期間を決められる形態の賃貸借契約です。
そのため、定期借家契約の賃貸物件は1年未満～3年と、ケースによって契約期間が大きく異なります。
普通借家契約との違いは契約更新の可否で、借主の希望が反映される普通借家契約に対し、定期借家契約は契約更新できません。
つまり、定期借家契約を結んで賃貸物件を借りている場合、貸主が設定した契約期間が満了を迎えたら、物件からの退去が必要です。
契約更新できないがゆえ、定期借家契約は一般的に、貸主が一定期間だけ賃貸物件として住まいを貸し出したいケースで用いられます。
しかし、契約期間が満了を迎えたあと、貸主から了承が得られれば再契約となり、引き続き同じ賃貸物件に住めることもあります。

賃貸物件の契約期間として2年間が多い理由

賃貸物件の多くが契約期間を2年に設定している理由は、以下の2点です。

●1年未満の設定は貸主が不利になる
●3年周期は入居者に都合が悪い

借地借家法では、契約期間が1年未満の賃貸物件は、期間が定められていない物件の賃貸借とみなされます。
契約期間が定められていないと判断されると、借主はタイミングを問わず貸主に対して解約申し込みが可能となり、貸主側のデメリットが大きくなります。
また契約期間を3年周期にすると、大学や短大は一般的に2年～4年で卒業、社会人も2年周期で転勤のタイミングを迎えるため、借主にとっては賃貸借契約を結びにくいです。
貸主の利益および借主のライフサイクルを踏まえると、契約期間は2年設定が好都合といえます。

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普通借家契約の賃貸物件における更新手続き

普通借家契約は、契約期間が満了を迎えても更新が可能ですが、特別な手続きが必要なのか疑問に思うかもしれません。
ここでは、普通借家契約の賃貸物件における更新手続きについて解説します。

通知が届いたあとに更新手続きが必要

賃貸借契約を更新し、引き続き賃貸物件で暮らすには、貸主や不動産会社からの通知に対応する必要があります。
契約期間が満了を迎える3か月前、遅くとも満了の1か月前に通知が届くため、契約更新前の期間は郵便受けを注意深く確認しましょう。
更新手続きに必要な書類が届いたら中身を確認し、家賃の変更有無と賃貸借契約の条件に修正点がないかをチェックしてみてください。
内容に問題がなければ署名と押印を済ませ、指定された期限内に返送します。
契約更新手続きでは、火災保険や損害保険への再加入、もしくは更新手続きをおこなうケースが比較的多いため、忘れずにチェックしましょう。

自動更新のケースもある

近年、普通借家契約で借りられる賃貸物件で増加傾向にあるのが、自動更新のタイプです。
自動更新の賃貸借契約は、漢字のとおり自動的に契約更新がおこなわれるもので、借主は手続き不要で賃貸借契約を更新できます。
具体的には、一定期間が経過すると自動更新となり、借主は引き続き同じ賃貸物件での生活が可能になるわけです。
なお、退去する場合は、賃貸借契約が更新される1か月～3か月前までに、申告手続きを済ませなければなりません。
なかには、更新の半年前までに手続きしないと退去できないケースもあるため、事前に賃貸借契約書をチェックしておきましょう。

ケースによって更新料が発生する

普通借家契約は、自動更新の有無に関わらず、賃貸借契約の内容により更新料が発生する可能性がある点に注意しましょう。
更新料は、賃貸物件の更新に関連したものだけでなく、火災保険の契約更新料が必要なケースもあります。
火災保険の契約更新料は、賃貸物件の建物構造や補償内容により差が生じますが、相場は約1万円、高くても約2万円が目安です。
また、賃貸借契約において保証会社を利用した方は、契約期間の満了にともない、契約更新料が発生する可能性が高いことも覚えておきましょう。
金額は約1万円、もしくは家賃の1割～3割ほどが目安です。

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契約期間内に賃貸物件の途中解約は可能か

結論からいうと、契約期間内でも賃貸物件の途中解約は可能です。
途中解約が必要になった場合への備えとして、必要な手続きなどを確認しましょう。

途中解約は事前の連絡が必要

契約期間内に途中解約をおこなうには、解約希望日の1か月前までに貸主へ連絡するのが一般的です。
ただし、賃貸物件によっては、貸主へ途中解約するタイミングを、物件から退去する日の8週間前とするケースもあります。
途中解約の連絡をおこなうタイミングは、賃貸借契約書に記載されているため、契約書を受け取ったら早めに目を通して確認しましょう。
なお、貸主へ途中解約する旨を事前に連絡した証拠を残すためにも、口頭での連絡は避け、メールやファックスなど形に残る方法で伝えることも大事なポイントです。

違約金の発生はケース次第

基本的に賃貸物件の途中解約を選択しても、違約金は発生しないとされています。
契約期間が2年に設定されているからといって、2年間住み続ける必要はなく、事前に連絡すれば、入居から半年後や1年が経過したタイミングで退去しても問題ありません。
なお、賃貸物件によっては早期の途中解約を防ぐ目的で、賃貸借契約を結んでから1年未満で解約した借主に対して、違約金の支払いを求めるケースも存在します。
急な転勤や両親の介護など、不測の事態により途中解約が必要になるおそれは誰しもあるため、賃貸借契約書を読んで、違約金が発生する期間や金額を確認すると良いでしょう。

途中解約は契約更新の期間内に済ませる

途中解約に必要な手続きは、賃貸借契約の更新期間内にすべて済ませなければなりません。
保証人の印鑑や、保証会社との契約更新手続きが必要になるケースもあるため、途中解約が決まったら速やかに準備を進めることが大切です。
また、途中解約に必要な手続き方法は、賃貸物件および賃貸借契約ごとに異なる事例もあり、あらかじめ内容を理解しておくことも大事なポイントになります。
賃貸物件からの退去時には、貸主からお部屋の原状回復を求められ、費用負担が発生することも認識しておいたほうが良いでしょう。
賃貸借契約書を確認したうえで不明な点がある場合は、問題を後回しにせず、貸主や不動産会社などに質問して理解を深めておいてください。

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まとめ

普通借家契約の場合、賃貸物件の契約期間は2年に設定されるケースが多く見られます。
更新手続きは自動更新の有無により対応が異なりますが、基本的に賃貸借契約の更新料を支払うことはありません。
途中解約は事前の連絡が必要で、早期解約などケース次第では、違約金が発生することを覚えておきましょう。